有10件事一定要您一定先問清楚：

１建照與產權
建築物興建，要先領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工；完成後要申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，接著才能申請接通水、電。有沒有建照？請銷售人員亮出來吧！
此外，建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果是和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。

２稅費誰買單
各 種稅費由誰負擔，應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括：土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書 費等，除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅由賣方繳納外，其餘稅費由誰負擔，應該在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

３公設比多少
如 果聽到「以最低的價格買到較大的坪數」，要注意坪數沒有沒灌水。因為樣品屋沒有樑柱、家具尺寸較小、牆壁較薄，可能會產生空間的放大效果，交屋後才發現落 差很大，可能就是銷售員把夾層坪數都算進去，因此，購買時一定要問清楚：公設比有多高，自用面積多少，含不含夾層坪數。

４挑高夠高嗎
一般房子都是2米8到3米的高度，但不少房子打著「挑高」的名義，主要就是看準購屋人認為挑高可以做夾層的心理，但是如果是挑高3米6，天花板厚度就要10公分，3米6的產品只能做成閣樓或是儲藏室，人根本不好活動。＊最好不要買夾層屋，對於安全及運勢其實都不太好。

５何時可完工
購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應註明開工日期、完工期限與交屋日期，並注意使用的是「工作天」或是「日曆天」。

６如何付貸款
許多建商標榜「只要自備ｘ萬元，即可擁有美麗新家」，甚至打出保證九成銀貸的訴求，對於自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是，雖然建商願意接受高成數的房貸，但銀行可不一定接受。
＊如果有自己長期配合的銀行，也可以轉貸，利率會較低喔！

７建材與設備
使用建材如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在契約註明廠牌「或同等級之建材」，但何謂同等級建材，為避免差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍。通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。

８樑柱與格局
室 內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。此外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到 樑的位置，因此有必要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大樑影響到空間規劃與家具擺設。＊窗戶的設計最好要大於９０＊４５公分，這是最新的消防規定喔！另 外買預售屋時，最好將格局先傳給專業的風水老師看過，如果有問題，要改變都還來得及。

９管理費多少
有些社區完工後建設公司會輔導成立管理委員會，住戶要按月繳納管理費用，購屋人應事先問清楚費用如何計算。＊如果是大樓與獨棟合併的案子，最好一開始就達成「以戶計費」的共識，不然到時會為了要如何計算而大動肝火的。

１０違約責任
購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經1到3年的時間，簽定契約時應詳加注意違約條款內容，看違反哪些條款時，另一方可解除契約，並注意賠償的金額是否合理。

買成屋＊其實我會建議大家買成屋的，因為眼見為憑，再者成屋也較預售屋便宜一點，同時也可看看成品後，居家附近的環境等等要件，是比較好評鑑的一種選擇！

１產權與面積
在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本，查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事，避免產權有問題。此外，要詳看所有權狀，計算確實的使用面積，以免賣方虛灌坪數。

２屋況看仔細
看房子時要注意牆壁有無漏水痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較。＊專家建議：買房子時，最好白天看一次，晚上看一次，下雨天也看一次，這樣可以看到附近活動的人口，房子到底會不會漏水、淹水等大問題。

３屋主為何賣
如果房子曾發生兇殺案或是自殺、地層下陷，還有國人避諱的風水問題，像是路沖等，屋主或經紀人多半會隱瞞，或是裝作不知情；最好在購買前多向鄰居打聽，同時帶個風水老師為自己評估一下，如果你完全沒有這些忌諱，還可以趁機向屋主殺價。

４斡旋金多少
斡旋金指的就是訂金，主要是買主表現誠意，讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌碼，通常是房屋總價的2%到5%。
此外內政部也制定了不動產要約書，與斡旋金最大的不同是，要約書不必先付訂金，而是簽訂要約書。但缺點是，買主如果反悔，容易被賣方舉證提起民事訴訟，所以購屋人應多方蒐集資訊，確定滿意這間房子後，再下訂或簽不動產要約書，以避免付訂後反悔產生糾紛。

５價格合理嗎
屋 主通常會給經紀人一個最低限度的「委託價」，另外再開出一個高出委託價1、2成的「意願價」，留給購屋人殺價的空間。不過委託價到底在哪裡，通常無法得 知，如何判斷價格合不合理？基本上，只要經過嚴密的評估，認為這是自己可以接受的價格，又與一般行情相差無幾，就可以稱得上是合理的價格。

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1005030801119

內政部地政司不動產交易科 04-22502147 蘇小姐
契約書範本 ....http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A12/A1210/A1210A.aspx

交屋注意事項
1.坪數是否短少，須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。
2.附贈的設備、使用建材是否與合約相同。
3.每個插座是否供電正常~記得帶小夜燈去試~
4.屋內電燈是否正常或損壞
5.門鎖是否正常，是否有損毀情形。
6.馬桶、排水管道是否順暢。
7.浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水。~是否有裂痕可帶紅墨水去試~
8.門窗裝設是否無誤，封密性良好及有無雜音。
9.若為頂樓，屋頂是否會漏水。
10.天花板、牆壁、地板磁磚有無破損或龜裂。
11.逃生、消防設備是否齊全且運作正常。

交屋資料:
a.土地所有權狀(正本)。
b.建築物所有權狀(正本)。
c.使用執照(影本)。
d.房屋保固證明書。
e.無輻射鋼筋污染之保證書。
f.無海砂屋之保證書。
g.房屋鑰匙。

補充

文件資料交付
在交屋階段，賣方或建商必須提供買方有關房屋的相關文件資料。土地與房屋的

權狀是最基本、也最重要的文件，一定要仔細看過確認無誤。此外，有信譽的建

商或賣方，也會出示無輻射鋼筋、海砂屋等保證書。
如為購買預售屋或新成屋，除會附上使用執照的影本外，也有不少建商推出所謂

的「房屋保固期」，會提供買方一份記載保固內容與期限的保固書，住戶應妥善

保管，以備不時之需。另，屋內眾多的設備，也須檢附使用手冊。如果有大樓管

理委員會，賣方也應附上大樓管理規範要點，以便買方了解社區管理模式。


購屋人完工交屋時應注意 :

建商在這個階段欲儘速完成交屋手續，以利銀行約70%貸款
的順利回收。交屋是整個預售流程中相當重要的階段：

u 交屋前應弄清楚尚有那些待繳款項？除房價屋款外，應
該還有地政規費、代書費、契稅以及瓦斯外管、外水、外電
等申請費用，另外預收管理費和裝修保證金之收費金額多寡
都須知悉，以防措手不及。

u 購屋人最好於交屋前將原買賣合約書影印一份留存，以
防交屋後建商將合約書收回作廢，萬一日後若有瑕疵糾紛而
無法主張應有權益。

u 依合約書載明之建材設備及建商提供之客戶驗收表，逐
項檢查戶內設施，諸如平面格局、應用建材及各項用具操作
功能（門窗閉合度、水電開關、廚具、馬桶測試、防盜器及
各種門鎖操作…..）等。

u 室內坪數部分，除自行丈量外，可核對地政機關核發之
建物測量成果圖和登記簿謄本，甚至可請建商提供公共設施
分攤計算表，以確實瞭解公設比例和登記面積是否和合約記
載相同？若有誤差是否在合理允許的範圍內？

u 在交屋同時必須確定戶外公共設備之移交時間，如各項
水電、消防設施、緊急發電機、監控防盜器材及休閒設施….
等，由於該類設計的移交係針對管理委員會為主體，所以管
理委員會何時組成？如何組成？合約中有無特別約定？都需
加以仔細詢問。

u 在交屋以後，發現供排水不良，牆壁有小裂縫….等工
程瑕疵或其他屬於產權之上之不清楚，亦不必太慌張，因為
依據民法第365條之規定，買賣人因物有瑕疵，而得解除契約
或請求減少價金者其解除權或請求權，於物之交付後6個月
間，不行使而消滅。故而購屋者可依法主張其解除權或損害
賠償請求權。所以，共要抱持理性的態度，發現缺點立刻反
映給建商，應該都可以獲致善意的回應或承諾。

交屋階段驗收滿意再「買單」 : 當建商取得使用執照，在完
成最後收尾工作之前，即會通知買方「交屋」，這就是繳
「尾款」和「銀行貸款」的時候了。不過，提醒大家：這兩
筆錢可是購屋人與建商談判的「最後籌碼」，因此，除非建
商的表現讓你非常滿意，否則絕對不要輕易「買單」，如果
建商違約情節重大，且不知悔改，建議你可用存證信函，通
知銀行「撤銷付款委託」，最佳時機則在「產權過戶」後到
「貸款核撥」前短短的2、3天時間。另購買預售屋，在簽約
過戶流程當中，必須注意建商取得分戶貸款時，是否將銀行
融資設定塗銷。

u 逐項點交按圖查對 :建商有沒有偷工減料，一般購屋者不容易判斷，但交屋
時要逐項點交。除要看施工成果與建材設施是否與契約相
符，還要申請「建物測量成果圖」，以保障自己權益。

u 1、查使用執照：須先確認有無使用執照，並檢查該執
照是否就是自己購買房屋的使用執照。按照法令規範，凡拿
到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已
經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。
交屋面積多少，此時即可看出。

u 2、看施工成果：再確認是否按原設計施工，可向地政
機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是該戶房屋的測量平
面圖，購屋人可按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房
間配置等。

u 3、核對產權登記及房屋面積：調閱土地謄本及建物謄
本，核對產權登記及房屋面積，避免日後糾紛及困擾。

u 4、看建材設施：檢查建材施工是否與契約相符，除功
能性的設施（如門窗、 門鎖、排水系統、衛浴設備、插座
等）及戶外設施（如樓梯、消防設備、 停車設備等）須親自
使用檢查之外，使用的品牌、規格、品質、數量、等級等，
也都必須一一比對好。

u 5、購屋人在檢查的過程中，如果發現任何瑕疵，一定
要記錄下來並告知建設公司人員，派人再檢查一次或要求限
期修復，等一切都滿意了，再進行交屋結算的相關事宜。

u 6、預售屋成屋與原先ＤＭ內容、合約所載不同或有
瑕疵，消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修
復」，若無法改善，雙方也可協商以「減少價金」方式替
代。在瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何
書面「遷入證明」，或實質遷入，以免遭業者聲稱為「已交
屋」，藉以推卸修復責任。

u 7、陽台外推 當心漏水 : 很多建商在交屋前會將陽台
統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際
使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商
統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問
題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將
來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出
現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。

u 8、開水龍頭檢查水壓 : 樓層愈高、視野愈好，價位也
隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多
是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓
不足的問題。讀者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也
抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流
量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意
高樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。

u 9、房屋有瑕疵不交屋 : 購買新成屋或預售屋時，如果
在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？
一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也
發生過，買方在驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷
入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推
給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應
盡量避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明。

2008年房地產交易十大糾紛排行榜，揭露八大問題屋！
回答者： 缺氧
交 屋階段驗收滿意再「買單」 : 當建商取得使用執照，在完成最後收尾工作之前，即會通知買方「交屋」，這就是繳「尾款」和「銀行貸款」的時候了。不過，提醒大家：這兩筆錢可是購屋人與建 商談判的「最後籌碼」，因此，除非建商的表現讓你非常滿意，否則絕對不要輕易「買單」，如果建商違約情節重大，且不知悔改，建議你可用存證信函，通知銀行 「撤銷付款委託」，最佳時機則在「產權過戶」後到「貸款核撥」前短短的2、3天時間。另購買預售屋，在簽約過戶流程當中，必須注意建商取得分戶貸款時，是 否將銀行融資設定塗銷。
預售交屋需注意確認表(check list):
逐項點交按圖查對 :
u 建商有沒有偷工減料，一般購屋者不容易判斷，但交屋時要逐項點交。除要看施工成果與建材設施是否與契約相符，還要申請「建物測量成果圖」，以保障自己權益。
1、查使用執照：須先確認有無使用執照，並檢查該執照是否就是自己購買房屋的使用執照。按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照才算數。交屋面積多少，此時即可看出。
2、看施工成果：再確認是否按原設計施工，可向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是該戶房屋的測量平面圖，購屋人可按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置等。
3、核對產權登記及房屋面積：調閱土地謄本及建物謄本，核對產權登記及房屋面積，避免日後糾紛及困擾。
4、看建材設施：檢查建材施工是否與契約相符，除功能性的設施（如門窗、 門鎖、排水系統、衛浴設備、插座等）及戶外設施（如樓梯、消防設備、 停車設備等）須親自使用檢查之外，使用的品牌、規格、品質、數量、等級等，也都必須一一比對好。
5、購屋人在檢查的過程中，如果發現任何瑕疵，一定要記錄下來並告知建設公司人員，派人再檢查一次或要求限期修復，等一切都滿意了，再進行交屋結算的相關事宜。
6、 預售屋成屋與原先ＤＭ內容、合約所載不同或有瑕疵，消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修復」，若無法改善，雙方也可協商以「減少價金」方式替代。 在瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何書面「遷入證明」，或實質遷入，以免遭業者聲稱為「已交屋」，藉以推卸修復責任。
7、 陽台外推 當心漏水 : 很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。購買這類由建商統一陽台外推的產 品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡 現象，那麼外牆很可能已有滲水。
8、 開水龍頭檢查水壓 : 樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好，但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀 者在參觀新成屋時，除了讚嘆窗外景觀，也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大，看看水流量。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高 樓層水壓不足的問題，請建商馬上來解決。
9、 房屋有瑕疵不交屋 : 購買新成屋或預售屋時，如果在交屋驗收時發現瑕疵，責任歸屬到底是建商還是營造商？一般而言，上述問題都會載明於買賣契約書上，不過之前也發生過，買方在 驗收時發現房子有瑕疵，但建商卻以「先遷入再改善」為由敷衍，沒想到買方遷入後，建商卻將責任推給營造商，沒人肯負責任。因此，在發現房屋有瑕疵時，應盡 量避免先行遷入，或是填具建商提供任何遷入證明!!!

省錢大作戰~~~電錶有分離峰計費型喔 ...
夏季電費高,電錶有分離峰計費型喔!!!訂戶要記得跟建商確認,不然錢就花很大喔!!!

台電回覆:
1.台電網站提供一張"評量表",將相關資料填妥傳真給台電,台電會幫你算,要不要變更"離峰計費型電表".
2."離峰計費型電表"是屬於簽約式,台電不會干涉你要簽約的基本度數,由您自己評估.
3. 我是上班族加soho(家中有電腦主機房),白天出門傍晚回家,家中五房晚上都開冷氣(客廳晚上約有五小時開機,四房開整個晚上),台電說我的應該變更, 不過若現在搬家時,電氣有更換變頻,可能又會差很多,建議先以"一般電錶",測試今年換屋後的用電量,再決定要不要更換"離峰計費型電表".
4."離峰計費型電表"最主要是因簽有基本用電度數,用戶不論季節不論有沒有用電,基本用電度數就是固定費用,一定要付的.
5.變更"離峰計費型電表"免費,持相關證件至台電辦理即可.
6.變更"電錶"一年內不得再變更.